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青海省近几年住房市场情况

发布时间: 2017-11-24 来源: 价格监测处 作者: ljp

近年来,随着楼市新政效应的逐渐释放及国内一、二线城市住房销量、价格快速上涨,带动了我省房地产市场呈现“量价齐升”的局面,住宅销售市场较为活跃。同时,在省委、省政府化解房地产库存等新政新规影响下,“去库存”压力逐步减轻,效果明显。尤其是省城西宁在城镇化进程不断推进、城市配套设施不断完善及海拔低宜居等大环境影响下,房地产业发展较快,房地产开发建设向着“产业化、品牌化、人文化、品质化”方向不断迈进,积极发挥在新城镇化中的拉动作用和在民生改善中的基础性作用,为经济新常态下稳增长、调结构、惠民生、促消费注入积极因素和鲜活能量。西宁市结合自身实际,贯彻落实国家宏观调控政策,坚持“在发展中搞好调控,在调控中促进发展”的原则,使西宁房地产业规模快速增长,房屋竣工面积逐年增加,房屋交易量不断提高,房地产业整体呈现平稳、健康、理性的发展态势。

一、房地产投资销售稳步增长

几年来,西宁房地产业在国家产业政策的指导下呈现抑扬交错的发展态势。无论是商品房的投资还是销售面积,商品住宅均占绝对的主导地位。随着经济社会的发展和居民购买力的提高,商品住房的开发力度逐步加大。

2015年,西宁房地产市场在政策不断利好的刺激下,温和回暖。一系列鼓励支持住房需求的政策相继出台,个人住房契税下调为3%、住房公积金提高额度、二套房首付降低、营业税“五改二”政策的实施,即促进了改善型购房人群出售已有房屋的信心,又使购房人的交易费用有所下降使二手房成交量上升。与此同时,随着市场需求的逐步释放,房企主要还是将去库存作为重点,在商品房市场新增供应面积下降,开发企业纷纷采取打折、团购优惠等去库存手段因素的影响下,商品住房库存压力逐步减少。2015年,西宁市完成投资280.42亿元,比上年增长13.59%,其中住宅完成159.04亿元,比上年增长4.9%,投资增速明显回落。商品住房库存面积336.4万平方米,比上年下降5.92%,商品房住宅销售面积260.65万平方米,比上年下降1.41%。

2016年,在“去库存”“调结构”优化供给政策影响下,加大去库存力度,下调了房地产交易环节契税、营业税,利好改善型购房者,政策在抑制投资投机性需求的同时释放改善性住宅需求,楼市预期回升,市场需求较为强烈。在这样的大环境背景压力下,其消费需求开始释放,住宅投资较快增长。2016年,西宁地产开发投资完成316.49亿元,比上年增长12.9%,其中住宅完成173.38亿元,增长9.0%。商品房住宅销售面积292.1万平方米,比上年增长12.1%。

2017年,为进一步加大我省房地产市场去库存工作力度,确保房地产市场平稳健康发展,省住房城乡建设厅、省发展改革委等10家单位联合印发《青海省2017年房地产去库存方案》,明确提出到2017年底,力争全省商品住房去库存周期控制在12个月以内,全省商业用房去库存周期降低至28个月以内。随着楼市新政效应的逐渐释放,房地产开发投资、销售增速放缓,新建商品住宅价格同比增幅扩大,成交价格及成交量均呈现上涨态势。1-9月,西宁市房地产开发投资完成261.9亿元,同比增长11.2%,其中住宅投资133.33亿元,同比下降13.2%。西宁房地产开发企业房屋施工面积2151.92万平方米,同比增长4.6%,商品房销售面积244.6万平方米,同比增长9.2%,其中住宅销售面积199.6万平方米,同比增长2.6%。商品房销售额162.7亿元,同比增长26.7%。

二、住宅市场交易和价格变化情况

近几年来,西宁房地产市场交易较为活跃,从新建商品住宅和二手住宅同比价格指数看,价格波动基本一致,四年间涨跌起伏,住宅价格指数呈不规则V字型。

2015年我省房地产市场保持平稳趋降运行态势。西宁市新建商品住宅销售价格同比下降5.1%,为近年来最大降幅。受经济下行和市场调整因素影响,企业投资信心不足,推盘节奏放缓,商品房新增供应面积力度有所减弱,加之市场销售不畅、库存压力持续加大,开发企业纷纷采取打折、团购优惠等营销手段去库存,集中签约历年交易合同,全年各月实际房屋销售成交量不尽人意,实际成交价格普遍低于上年。

2016年年初国家出台调整了房地产交易环节契税、营业税优惠政策,对房地产业市场形成利好。加之一、二线城市住房销量、价格快速上涨,带动西宁房地产市场呈现“量价齐升”的局面,住宅销售市场较为活跃。同时在省委、省政府化解房地产库存等新政新规影响下,“去库存”压力逐渐减轻。西宁房地产市场温和回暖,因新建住宅、二手住宅销售价格同比降幅收窄,新建住宅销售价格比上年下降0.2%,降幅比上年(-5.1%)缩小4.9个百分点。新建商品住宅价格同比波动自2016年7月由负转正,结束连续21个月下降,呈回暖态势。二手住宅交易价格先涨后降,同比下降0.5%,降幅比上年(-1.8%)缩小1.3个百分点。


2017年我省房地产市场运行总体稳中有升,新建商品住宅价格小幅上扬,二手住宅价格由降转涨。1-10月,省城西宁新建商品住宅销售价格同比上涨3.2%,涨幅比去年同期回升3.9个百分点。1-10月,新建商品住宅同比涨幅比去年同期分别回升5.6、5.8、5.4、4.5、4.1、3.8、3.4、2.4、2.5、1.2个百分点。这是自去年7月上涨以来连续16个月上涨,显示出西宁市房地产市场在去库存等一系列政策带动下,市场供给端和需求端均呈现良好运行态势。二手住宅交易价格同比上涨0.3%,涨幅比去年同期扩大0.7个百分点。从走势看:1、2月涨幅比去年同期缩小1.9和1.1个百分点,3月降幅收窄0.2个百分点,4月二手住宅交易价格同比由降转平,结束自2016年3月以来持续13个月下降态势。


据监测:2017年1-10月,西宁市普通商品住宅集中成交价格为5527元/㎡,同比上涨9.95%,存量房住宅集中成交价格为5037元/㎡,同比上涨13.34%。从区域看:西宁市房地产市场价格分化形式明显,海湖新区依托大型购物中心以及湟水湿地公园等日益完善的配套设施,近两年来房价大涨,均价在7000元/㎡左右;城北和城东区因老旧建筑较多,发展较为缓慢,均价在5000-6000元/㎡左右;城中和城西区作为西宁市目前较繁荣地带,为传统商业和居住区,较好的教育、医疗设施,成为人们购房置业的首选,均价在6500-7500元/㎡左右。这在一定程度上反映出楼市新政的陆续出台,不仅带动了房地产市场成交量的提升,而且拉动了房屋销售价格的上涨。


三、我省房地产市场变动的特点

(一)住宅刚性需求占市场主导地位。从调研走访结果看,90%以上的房企对商品住宅销售市场持乐观态度。购房者中刚性需求增多,如:改善性需求,给子女买房,结婚用房等。随着城镇化率逐年提高和城市配套设施的不断完善,省城西宁更加宜居,省内州县、海拔更高的地方的居民都在向西宁聚集,助推西宁住房刚性需求仍保持较高的市场份额。

(二)近期观望者增多,成交量回落。受一、二线城市楼市调控加码影响,前期需购房的刚性客户,怕现有政策收紧,部分需求在3月提前释放。之后一、二线城市楼市调控从最初的限购、限贷的“双限”调控时代,逐步升级到“限购+限贷+限价+限售”的“四限时代”,部分城市新建商品住宅价格环比出现了下降。受大环境影响,西宁购房者观望较多,导致购房者入市节奏放缓,继3月之后住宅成交量有所回落,但价格仍保持微涨态势。

(三)受楼市调控政策影响,市场竞争激烈。受调控加码影响,一二线城市楼市成交明显下滑,与三四线形成反差。从国家统计局发布的上半年70个大中城市数据看,一二线楼市成交量价齐跌,拐点出现;三四线城市得益于去库存政策的推动,保持量价齐升态势。在此背景下,大型房企依托传统业务的强大实力,在转型上也拥有更多的选择权和空间。携资金、品牌和信用优势,更强势地进行兼并收购,扩大份额。房企之间的分化,超级房企强者愈强,并且借助资本的力量实现规模和市场占有率的快速提升。

四、房地产市场趋势预测

受不同消费群体、建设成本以及土地本身的稀缺性和不可再生性等诸多因素的影响,决定了省会西宁房地产价格在未来几年仍会有一定的上涨空间,但价格不会出现较大波动。其形成上涨的因素:一是开发成本增加。西宁市属于典型的“河谷”城市,地域空间狭窄,城市建设用地逐步缩小,土地交易价格走高,推动房价上涨。二是建筑安装工程成本增加。钢筋、水泥等建材价格的上涨,人工费用的日益提高,使西宁房地产的建安成本基本都在3000元/㎡以上,成为带动房价上涨的重要因素。三是西宁市改善居住环境的家庭增多,使市场需求进一步旺盛,加之二孩、户籍、公积金、房贷首付与利率下调等政策利好,刺激购房需求。虽然以上因素会促使西宁房地产价格在未来有所上涨,但上涨幅度不会太大,波动将会较为平稳。

五、房地产市场存在的主要问题

通过调查发现,目前我省房地产市场存在以下几方面问题。

(一)融资难。受全国房地产市场调控大环境影响,房地产企业融资困难,金融对房地产企业贷款收紧,审批权限归到总行,房企有开发意愿,但贷不上款,严重影响房地产项目投资后劲。

(二)新建住宅增量减少,存量递减。土地征拆难度大,地块成本不断增加,好地段大的地块少,价格高。土地供给受制约,项目落地难,导致新开工房地产项目数量减少,商品住宅库存量锐减,新建商品住宅供应明显减少。

(三)商业地产去库存压力依然巨大。据网签数据统计,截至5月底,全省商业用房库存面积为479.67万平方米,较上年末(452.9万平方米)增长5.91%,商业用房去化周期为49.45个月,比上年末增加6.05个月。商业地产去化周期延长,资金回笼慢,房地产可持续发展受到制约。

六、建议

目前,我省商品住宅市场步入持续稳定通道,未来房地产将步入转型与升级,一些新型的地产类型,比如,商业地产城市综合体、养老地产、旅游地产等会成为一种新型地产模式,以及住宅从自有自住为主,扩展到租住和自住并行,租赁市场模式会有一个发展空间,建议适度调整土地供应结构和金融政策,规范房地产市场秩序,加强对房地产市场、土地市场、房屋中介市场的监管;杜绝房地产商捂盘销售,提高售房公平度、透明度,维护消费者的正当权益。同时,注重二手房市场的管理和培育,为房地产市场健康有序发展提供有力保障。

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